안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 부동산임대차계약서에 관한 내용입니다. 요즘 부동산 시장이 어려워지면서 매매보다는 전월세로 임대하는 경우가 많아졌습니다. 이에 따라 보증금 안전과 같은 불안감에 마음고생하시는 분들이 많으실 텐데요. 부동산임대차계약서를 꼼꼼하게 작성하면 이러한 불안감을 줄이고 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 오늘은 부동산임대차계약서의 개념부터 작성 방법까지 자세히 알아보겠습니다.
임대차계약서의 개념
임대차계약서는 부동산 등의 물건을 빌리는 사람(임차인)이 그 물건을 사용하고, 그 사용으로 인한 수익을 가진다는 조건으로 빌려주는 사람(임대인)에게 대가를 지불했다는 계약 문서를 말합니다. 일반적으로는 전세와 월세로 크게 구분할 수 있으며, 이에 따라 계약서 내용의 차이가 나타날 수 있습니다.
임대차계약서의 필요성
임대차계약서를 작성함으로써 계약에서 발생할 수 있는 문제를 방지할 수 있고, 양측이 해당 계약 관련으로 협의한 사항에 대해 정확하고 자세히 확인할 수 있습니다. 주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 내용을 정할 수 있지만, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.
계약 전 확인사항
계약서 작성 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:
계약서에 포함되어야 할 사항
공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다:
법무부 표준계약서 활용
법무부와 국토교통부에서는 권장하는 주택임대차표준계약서 양식을 제공하고 있습니다. 이 양식은 대항력과 우선변제권 확보방법, 보증금 증액시 증액 부분 보호방법, 임차권등기명령 제도 등 주택임대차보호법상 임차인보호규정 등에 대한 정보를 제공하고 있습니다.
법무부 홈페이지에서 주택임대차표준계약서를 다운로드할 수 있습니다.
법무부 주택임대차표준계약서 다운로드
상가건물 임대차계약서
상가건물을 임대차하는 경우에는 상가건물임대차표준계약서를 활용할 수 있습니다.
상가건물임대차표준계약서 다운로드
확정일자 받기 위한 요건
확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다:
특약사항 작성
특약사항에는 다음과 같은 내용을 명시하는 것이 좋습니다:
법적 보장 기간
임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다. 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.
그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다.
Q: 부동산임대차계약서는 반드시 작성해야 하나요?
A: 법적으로 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
Q: 임대차 기간은 반드시 2년으로 해야 하나요?
A: 반드시 2년으로 기재할 필요는 없지만, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로 임차인은 최소 2년간 보호받을 수 있습니다.
Q: 계약금은 어떤 의미가 있나요?
A: 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다.
Q: 확정일자는 왜 필요한가요?
A: 확정일자를 받으면 임차인이 우선변제권을 갖게 되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
Q: 중개업소를 통해 계약할 때 받아야 하는 서류는 무엇인가요?
A: 부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 한 경우에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 합니다.
Q: 계약서에 빈 공간이 있으면 어떻게 해야 하나요?
A: 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
Q: 계약서의 내용을 정정했을 때는 어떻게 해야 하나요?
A: 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.
Q: 계약서가 여러 장일 경우 어떻게 해야 하나요?
A: 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
Q: 표준계약서를 더 잘 이해할 수 있는 방법이 있나요?
A: 법무부에서는 주택임대차와 관련하여 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 꼭 알고 있어야 할 사항을 알기 쉽게 설명한 만화를 제작하여 자료실에 게재하고 있습니다.
부동산임대차계약서는 단순한 형식적인 문서가 아니라 임대인과 임차인 모두의 권리와 의무를 명확히 하고 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 중요한 수단입니다. 계약서 작성 시 필수 확인사항과 주의사항을 꼼꼼히 체크하고, 법무부에서 제공하는 표준계약서를 활용한다면 보다 안전한 임대차 계약을 체결할 수 있을 것입니다. 특히 확정일자를 받기 위한 요건과 특약사항 작성에 유의하여 보증금을 안전하게 보호받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 그럼 여기까지 부동산임대차계약서에 대해 알아봤습니다. 여러분의 안전한 부동산 계약을 응원합니다.
부동산임대차계약서란?
임대차계약서는 부동산 등의 물건을 빌리는 사람(임차인)이 그 물건을 사용하고, 그 사용으로 인한 수익을 가진다는 조건으로 빌려주는 사람(임대인)에게 대가를 지불했다는 계약 문서를 말합니다. 일반적으로는 전세와 월세로 크게 구분할 수 있으며, 이에 따라 계약서 내용의 차이가 나타날 수 있습니다.
임대차계약서의 필요성
임대차계약서를 작성함으로써 계약에서 발생할 수 있는 문제를 방지할 수 있고, 양측이 해당 계약 관련으로 협의한 사항에 대해 정확하고 자세히 확인할 수 있습니다. 주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 내용을 정할 수 있지만, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.
부동산임대차계약서 작성 시 필수 확인사항
계약서 작성 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:
- 중개업자를 통해 계약할 경우, 중개대상물건 확인설명서와 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인
- 실소유주(등기명의인)와 계약하는지 확인
- 보증금 보호를 위한 대항력과 우선변제권 확보방법 확인
계약서에 포함되어야 할 사항
공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다:
- 거래당사자의 인적 사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
- 중개대상물확인·설명서 교부일자
- 그 밖의 약정내용
표준 부동산임대차계약서 활용하기
법무부와 국토교통부에서는 권장하는 주택임대차표준계약서 양식을 제공하고 있습니다. 이 양식은 대항력과 우선변제권 확보방법, 보증금 증액시 증액 부분 보호방법, 임차권등기명령 제도 등 주택임대차보호법상 임차인보호규정 등에 대한 정보를 제공하고 있습니다.
법무부 홈페이지에서 주택임대차표준계약서를 다운로드할 수 있습니다.
법무부 주택임대차표준계약서 다운로드
상가건물 임대차계약서
상가건물을 임대차하는 경우에는 상가건물임대차표준계약서를 활용할 수 있습니다.
상가건물임대차표준계약서 다운로드
임대차계약서 작성 시 주의사항
확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다:
- 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적힌 완성된 문서여야 함
- 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있어야 함
- 빈 공간에는 계약당사자가 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어야 함
- 정정한 부분이 있는 경우에는 정정한 글자 수가 기재되고, 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 함
- 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 함
특약사항 작성
특약사항에는 다음과 같은 내용을 명시하는 것이 좋습니다:
- 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지한다는 내용
- 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
- 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
- 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
임대차 기간에 관한 사항
임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다. 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.
그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
A: 법적으로 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
Q: 임대차 기간은 반드시 2년으로 해야 하나요?
A: 반드시 2년으로 기재할 필요는 없지만, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로 임차인은 최소 2년간 보호받을 수 있습니다.
Q: 계약금은 어떤 의미가 있나요?
A: 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다.
Q: 확정일자는 왜 필요한가요?
A: 확정일자를 받으면 임차인이 우선변제권을 갖게 되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
Q: 중개업소를 통해 계약할 때 받아야 하는 서류는 무엇인가요?
A: 부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 한 경우에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 합니다.
Q: 계약서에 빈 공간이 있으면 어떻게 해야 하나요?
A: 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
Q: 계약서의 내용을 정정했을 때는 어떻게 해야 하나요?
A: 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.
Q: 계약서가 여러 장일 경우 어떻게 해야 하나요?
A: 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
Q: 표준계약서를 더 잘 이해할 수 있는 방법이 있나요?
A: 법무부에서는 주택임대차와 관련하여 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 꼭 알고 있어야 할 사항을 알기 쉽게 설명한 만화를 제작하여 자료실에 게재하고 있습니다.
결론