안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 유찰의 의미입니다. 경매나 입찰 과정에서 자주 접하게 되는 용어인 유찰은 정확히 어떤 의미인지, 왜 발생하는지 궁금하신 분들이 많으실 텐데요. 오늘은 유찰의 개념부터 관련 용어, 그리고 경매에서의 유찰 의미까지 자세히 알아보겠습니다.
유찰의 정의
유찰(流札)은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 일을 말합니다. 쉽게 말해 입찰 불능 상태를 의미합니다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달하거나 초과되는 경우, 또는 입찰자가 없는 경우에 발생합니다.
유찰이 발생하는 상황
유찰 후 가격 변동
부동산 경매에서 유찰이 발생하면 일반적으로 다음 회차에서 최저가가 인하됩니다. 보통 감정가의 20~30% 정도 낮아지는 경우가 많습니다. 예를 들어, 감정가 2억 원인 아파트가 1회 유찰되면 다음 회차에는 1억 6천만 원(20% 인하) 또는 1억 4천만 원(30% 인하)으로 최저가가 조정됩니다.
유찰 횟수와 물건 상태
1~2회 유찰한 물건은 대부분 낙찰 후 안전하게 소유권을 넘겨받을 수 있는 물건일 가능성이 높습니다. 하지만 3~4회 이상 유찰되어 반값까지 떨어진 물건은 권리상 하자나 물건상 하자가 있는 함정 물건일 가능성이 높으니 주의해야 합니다.
입찰(入札)
상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일입니다.
개찰(開札)
입찰한 결과를 견주어 조사하는 과정입니다. 모든 입찰 서류를 열어 확인하는 절차를 말합니다.
낙찰(落札)
경매나 경쟁 입찰에서 물건이나 일이 특정 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일입니다. 최고가를 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 이를 최고가매수신고인이라고도 합니다.
패찰(敗札)
입찰에 참여했으나 낙찰에 실패한 경우를 말합니다. 예를 들어, 2억 원짜리 아파트에 1억 8천만 원을 써서 입찰했는데 다른 사람이 1억 8천 100만 원을 써서 그 사람이 낙찰받게 되면, 나머지 입찰자들은 패찰된 것입니다.
유찰되면 다음 경매는 언제 진행되나요?
일반적으로 법원 경매는 한 달 간격으로 진행되는 경우가 많습니다. 하지만 법원이나 지역에 따라 다를 수 있으니 해당 법원의 경매 일정을 확인하는 것이 좋습니다.
유찰된 물건은 항상 가격이 내려가나요?
일반적으로 유찰 후에는 최저가가 20~30% 정도 낮아지는 경우가 많지만, 물건의 특성이나 법원 정책에 따라 다를 수 있습니다.
유찰 횟수가 많은 물건은 무조건 피해야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 다만 유찰 횟수가 많은 물건은 하자가 있을 가능성이 높으므로 더 꼼꼼한 조사가 필요합니다.
유찰된 물건에 입찰할 때 주의할 점은 무엇인가요?
현장 방문을 통한 실제 상태 확인, 권리 관계 조사, 주변 시세 확인 등 철저한 사전 조사가 필요합니다.
감정가와 실제 시세가 차이나는 이유는 무엇인가요?
경매 진행 절차에 시간이 소요되어 감정 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시장 상황이 변할 수 있기 때문입니다. 또한 감정평가 방식의 차이도 영향을 줄 수 있습니다.
유찰 후 수의계약이 가능한가요?
경쟁입찰을 실시했으나 입찰자가 1인뿐인 경우로서 재공고 입찰을 실시하더라도 입찰참가자격을 갖춘 자가 1인밖에 없음이 명백하다고 인정되는 경우에는 수의계약으로 체결할 수 있습니다.
유찰과 패찰의 차이점은 무엇인가요?
유찰은 낙찰자가 아예 없는 경우이고, 패찰은 낙찰자는 있으나 자신이 낙찰에 실패한 경우를 말합니다.
유찰된 물건의 가격 인하 비율은 항상 같은가요?
일반적으로 20~30% 정도 인하되는 경우가 많지만, 물건의 특성이나 지역, 법원 정책에 따라 다를 수 있습니다.
유찰 횟수는 어디서 확인할 수 있나요?
대법원 경매정보 사이트나 유료 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.
유찰된 물건은 언제 다시 경매에 나오나요?
일반적으로 한 달 정도 후에 다시 경매에 나오는 경우가 많지만, 법원이나 지역에 따라 다를 수 있습니다.
유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 상황을 말합니다. 경매 과정에서 유찰이 발생하면 일반적으로 다음 회차에서 최저가가 인하되어 재입찰이 진행됩니다. 유찰 횟수가 많은 물건은 하자가 있을 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다. 경매에 참여할 때는 유찰의 의미와 영향을 정확히 이해하고, 철저한 사전 조사를 통해 안전한 투자를 하시길 바랍니다.
유찰의 기본 개념
유찰(流札)은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 일을 말합니다. 쉽게 말해 입찰 불능 상태를 의미합니다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달하거나 초과되는 경우, 또는 입찰자가 없는 경우에 발생합니다.
유찰이 발생하는 상황
- 아무도 경매에 참여하지 않은 경우
- 최저 입찰가보다 낮은 금액으로 입찰한 경우
- 유효한 입찰자가 2인 이상 없는 경우(일부 입찰 규정)
- 예정 가격 미달로 낙찰자가 없는 경우
경매에서의 유찰 의미와 영향
부동산 경매에서 유찰이 발생하면 일반적으로 다음 회차에서 최저가가 인하됩니다. 보통 감정가의 20~30% 정도 낮아지는 경우가 많습니다. 예를 들어, 감정가 2억 원인 아파트가 1회 유찰되면 다음 회차에는 1억 6천만 원(20% 인하) 또는 1억 4천만 원(30% 인하)으로 최저가가 조정됩니다.
유찰 횟수와 물건 상태
1~2회 유찰한 물건은 대부분 낙찰 후 안전하게 소유권을 넘겨받을 수 있는 물건일 가능성이 높습니다. 하지만 3~4회 이상 유찰되어 반값까지 떨어진 물건은 권리상 하자나 물건상 하자가 있는 함정 물건일 가능성이 높으니 주의해야 합니다.
유찰과 관련된 경매 용어
상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일입니다.
개찰(開札)
입찰한 결과를 견주어 조사하는 과정입니다. 모든 입찰 서류를 열어 확인하는 절차를 말합니다.
낙찰(落札)
경매나 경쟁 입찰에서 물건이나 일이 특정 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일입니다. 최고가를 써낸 사람이 낙찰자가 되며, 이를 최고가매수신고인이라고도 합니다.
패찰(敗札)
입찰에 참여했으나 낙찰에 실패한 경우를 말합니다. 예를 들어, 2억 원짜리 아파트에 1억 8천만 원을 써서 입찰했는데 다른 사람이 1억 8천 100만 원을 써서 그 사람이 낙찰받게 되면, 나머지 입찰자들은 패찰된 것입니다.
유찰 관련 자주 묻는 질문
일반적으로 법원 경매는 한 달 간격으로 진행되는 경우가 많습니다. 하지만 법원이나 지역에 따라 다를 수 있으니 해당 법원의 경매 일정을 확인하는 것이 좋습니다.
유찰된 물건은 항상 가격이 내려가나요?
일반적으로 유찰 후에는 최저가가 20~30% 정도 낮아지는 경우가 많지만, 물건의 특성이나 법원 정책에 따라 다를 수 있습니다.
유찰 횟수가 많은 물건은 무조건 피해야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 다만 유찰 횟수가 많은 물건은 하자가 있을 가능성이 높으므로 더 꼼꼼한 조사가 필요합니다.
유찰된 물건에 입찰할 때 주의할 점은 무엇인가요?
현장 방문을 통한 실제 상태 확인, 권리 관계 조사, 주변 시세 확인 등 철저한 사전 조사가 필요합니다.
감정가와 실제 시세가 차이나는 이유는 무엇인가요?
경매 진행 절차에 시간이 소요되어 감정 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시장 상황이 변할 수 있기 때문입니다. 또한 감정평가 방식의 차이도 영향을 줄 수 있습니다.
유찰 후 수의계약이 가능한가요?
경쟁입찰을 실시했으나 입찰자가 1인뿐인 경우로서 재공고 입찰을 실시하더라도 입찰참가자격을 갖춘 자가 1인밖에 없음이 명백하다고 인정되는 경우에는 수의계약으로 체결할 수 있습니다.
유찰과 패찰의 차이점은 무엇인가요?
유찰은 낙찰자가 아예 없는 경우이고, 패찰은 낙찰자는 있으나 자신이 낙찰에 실패한 경우를 말합니다.
유찰된 물건의 가격 인하 비율은 항상 같은가요?
일반적으로 20~30% 정도 인하되는 경우가 많지만, 물건의 특성이나 지역, 법원 정책에 따라 다를 수 있습니다.
유찰 횟수는 어디서 확인할 수 있나요?
대법원 경매정보 사이트나 유료 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.
유찰된 물건은 언제 다시 경매에 나오나요?
일반적으로 한 달 정도 후에 다시 경매에 나오는 경우가 많지만, 법원이나 지역에 따라 다를 수 있습니다.
결론