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안녕하세요. 이번에 알아볼 것은 공사계약보증금요율에 대한 내용입니다. 건설업에 종사하시거나 공사 계약을 체결하려는 분들이라면 반드시 알아야 할 중요한 정보입니다. 공사계약보증금은 계약 이행을 담보하기 위한 필수 요소로, 발주처와 공종에 따라 요율이 다르게 적용됩니다. 2025년 개정된 내용을 바탕으로 국가계약법과 지방계약법의 차이점, 공종별 요율, 그리고 실무에서 놓치기 쉬운 주의사항까지 상세히 설명드리겠습니다. 복잡해 보이는 보증금 제도를 이해하기 쉽게 정리해드리니, 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
국가계약법 vs 지방계약법 구분
공사계약보증금 요율을 이해하기 위해서는 먼저 국가계약법과 지방계약법의 차이를 명확히 알아야 합니다. 국가계약법은 중앙행정기관과 중앙관서에서 발주하는 공사에 적용되며, 지방계약법은 광역자치단체와 기초자치단체에서 발주하는 공사에 적용됩니다.
이 두 법령은 계약조건, 보증제도, 분쟁해결 절차가 서로 다르기 때문에 절대 혼용해서는 안 됩니다. 계약을 체결하기 전에 반드시 발주처가 어떤 기관인지 확인하여 적용 법령을 정확히 파악해야 합니다.
하자보수보증금률 (공종별 분류)
하자보수보증금은 공사 완료 후 하자 발생 시 보수를 담보하기 위한 보증금으로, 공종에 따라 요율이 다르게 적용됩니다. 2025년 개정된 기준에 따르면 다음과 같습니다.
중요 구조물 및 조경공사: 5%
철도, 댐, 터널, 철강교 설치, 발전설비, 교량, 상하수도 구조물 등이 해당됩니다. 이들 공사는 하자 발생 시 피해 규모가 크고 보수 비용이 많이 들기 때문에 가장 높은 요율이 적용됩니다.
공항·항만·방파제 등 공사: 4%
공항, 항만, 삭도설치, 방파제, 사방, 간척 등의 공사가 해당됩니다. 이들은 중요도가 높지만 구조물 공사보다는 낮은 요율이 적용됩니다.
일반건축·도로 등 공사: 3%
관개수로, 도로(포장공사 포함), 매립, 상하수도관로, 하천, 일반건축 등이 해당됩니다. 가장 일반적인 공사 유형으로 적용되는 요율입니다.
기타 공사: 2%
위의 분류에 해당하지 않는 모든 공사는 2%가 적용됩니다.
계약이행보증금 납부 방법
공사계약을 체결할 때는 계약 이행을 보증하기 위해 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 각각의 장단점을 비교하여 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
계약보증금 납부 방법
계약금액의 10% 이상을 현금으로 납부하는 방법입니다. 다만, 2025년 경제위기 극복을 위한 특례 기간(2025년 7월 1일~12월 31일)에는 5% 이상만 납부하면 됩니다.
공사이행보증서 제출 방법
보증기관이 발행한 공사이행보증서를 제출하는 방법으로, 계약금액의 40% 이상을 보증해야 합니다. 특례 기간에는 20% 이상으로 줄어듭니다. 예정가격의 70% 미만으로 낙찰된 경우에는 각각 50%, 30%로 상향 적용됩니다.
2025년 주요 개정 내용
2025년에는 공사계약보증금 관련 규정에 중요한 변경사항이 있었습니다. 가장 중요한 변화는 한시적 특례 적용입니다.
경기침체와 대량실업 등 경제위기 극복을 위해 2025년 7월 1일부터 12월 31일까지 보증금 요율이 대폭 인하되었습니다. 계약보증금은 기존 10%에서 5%로, 공사이행보증서는 40%에서 20%로 줄어들었습니다.
또한 공종별 하자보수보증금률 기준이 더욱 명확해졌으며, 복합공사의 경우 주된 공종을 기준으로 요율을 적용하도록 규정이 정비되었습니다.
보증금 면제 대상 및 예외사항
모든 공사에 보증금이 적용되는 것은 아닙니다. 특정 조건을 만족하는 경우 보증금 납부가 면제될 수 있습니다.
구조물 해체공사, 단순 암반절취공사, 모래·자갈 채취공사 등 객관적으로 하자보수가 필요하지 않은 공사는 하자보수보증금이 면제됩니다. 또한 계약금액이 3천만 원 이하인 공사도 면제 대상이지만, 조경공사는 예외적으로 면제되지 않습니다.
용역계약의 경우 계약금액의 10% 이상을 납부해야 하며, 특례 기간에는 5%로 줄어듭니다. 계약상대자와 합의가 이루어진 경우에는 공사이행보증서 제출 방법을 준용할 수 있습니다.
실무 체크리스트 및 주의사항
공사계약보증금과 관련해서 실무에서 놓치기 쉬운 부분들을 정리해보겠습니다. 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항들입니다.
먼저 주공종을 정확히 확인하여 해당하는 보증금률을 적용해야 합니다. 복합공사의 경우 각 공종간의 하자책임을 구분할 수 없다면 주된 공종을 기준으로 판단합니다. 계약서에는 하자책임기간과 보증금률을 명시적으로 기재해야 합니다.
변경계약이 발생할 경우 보증금을 재산정하는 로직을 미리 설정해두어야 합니다. 보증수단별로 비용과 절차를 비교하여 가장 유리한 방법을 선택하는 것도 중요합니다. 준공검사 연기나 하자 통보 시점 관리도 놓치지 말아야 할 부분입니다.
Q: 국가계약법과 지방계약법 중 어느 것이 적용되는지 어떻게 알 수 있나요?
발주기관을 확인하시면 됩니다. 중앙행정기관이나 중앙관서에서 발주하면 국가계약법, 광역·기초지자체에서 발주하면 지방계약법이 적용됩니다.
Q: 복합공사의 경우 보증금률은 어떻게 적용되나요?
각 공종간의 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사는 주된 공종을 기준으로 보증금률이 결정됩니다.
Q: 계약금액이 3천만 원 이하면 모든 공사가 보증금 면제인가요?
대부분 면제되지만 조경공사는 예외적으로 면제되지 않습니다.
Q: 2025년 특례 기간은 언제까지인가요?
2025년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용됩니다.
Q: 공사이행보증서와 계약보증금 중 어느 것이 유리한가요?
현금 유동성과 보증료를 비교해보시기 바랍니다. 일반적으로 공사이행보증서가 현금 부담을 줄일 수 있습니다.
Q: 하자보수보증금과 계약보증금의 차이는 무엇인가요?
계약보증금은 계약 이행을 담보하는 것이고, 하자보수보증금은 공사 완료 후 하자 발생 시 보수를 담보하는 것입니다.
Q: 예정가격 대비 70% 미만 낙찰 시 보증금이 높아지는 이유는?
저가 낙찰로 인한 부실시공 위험을 방지하기 위해 보증금을 상향 적용합니다.
Q: 보증기관은 어디서 선택할 수 있나요?
건설공제조합, 보험회사, 은행 등에서 공사이행보증서를 발급받을 수 있습니다.
Q: 변경계약 시 보증금은 어떻게 처리되나요?
계약금액 변경에 따라 보증금도 재산정되어야 합니다. 이를 위한 로직을 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다.
Q: 하자책임기간은 공종별로 어떻게 다른가요?
일반 건설공사 2년, 전기·정보통신·소방시설공사 1년, 공동주택공사 1~2년 등으로 구분됩니다.
Q: 보증금 반환은 언제 이루어지나요?
계약 이행 완료 및 검사 합격 후 반환되며, 하자보수보증금은 하자책임기간 만료 후 반환됩니다.
결론
공사계약보증금요율은 건설업계에서 매우 중요한 제도입니다. 국가계약법과 지방계약법의 구분, 공종별 하자보수보증금률, 계약이행보증 방법 등을 정확히 이해하고 적용해야 합니다. 2025년 특례 기간 동안은 보증금 요율이 절반으로 줄어들어 건설업체들에게는 큰 도움이 될 것입니다. 하지만 이는 한시적 조치이므로 평상시 적용되는 기본 요율도 반드시 숙지해두어야 합니다. 그럼 여기까지 공사계약보증금요율에 대해 알아봤습니다.
